Silvia Comelli

Silvia Comelli

Dal 4 maggio 2020 potranno ripartire alcuni settori produttivi e anche noi avvocati, che operiamo a Milano, potremo recarci nel nostro studio non solo per le urgenze, ma per riprendere la nostra attività ordinaria.

In questo momento di enorme difficoltà economica per tutto il paese, è allarme per il mancato pagamento degli affitti da parte degli inquilini tanto delle abitazioni che di uffici e negozi.

Questa situazione provoca, a sua volta, un enorme disagio economico nei proprietari che si vedono privati di un’entrata economica in un momento in cui sono essi stessi in difficoltà.

Se avete un inquilino moroso non esitate a contattarci per avere da noi indicazioni su come procedere con la massima celerità possibile per fronteggiare la situazione, anche attraverso l'avvio di un procedimento di sfratto per morosità.

Nonostante l’emergenza sanitaria in atto dovuta al Coronavirus e le difficoltà spesso economiche che ne derivano l’inquilino deve continuare a pagare il canone di locazione.

Se infatti l’inquilino smettesse di pagare il canone, il proprietario sarebbe legittimato ad avviare il procedimento di sfratto per morosità tramite un avvocato esperto in sfratti.

Tuttavia, poiché lo sfratto è una procedura in ogni caso lunga e per recuperare l’immobile ci vuole diverso tempo, è consigliabile, nel caso in cui l’inquilino abbia manifestato le proprie difficoltà finanziarie al proprietario perché ad esempio si è trovato privo di reddito a causa delle misure di contenimento del Covid-19, trovare un accordo con l’inquilino.

La risposta è che solo con lo sfratto per morosità viene sospeso l’obbligo di pagare le tasse sui canoni di locazione non incassati

Ma andiamo con ordine.

Quando si ha la disponibilità di un immobile spesso si decide di metterlo a reddito concedendolo in locazione.

Come noto, gli importi di cui ai canoni di locazione costituiscono una fonte di reddito e conseguentemente su dette somme vengono pagate le tasse secondo le aliquote e gli scaglioni Irpef relativi al reddito del contribuente oppure secondo il regime fiscale della “cedolare secca” applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Se però l’inquilino è moroso e non paga l’affitto purtroppo non viene meno l’obbligo di pagare le tasse sui canoni di locazione non percepiti in modo automatico per effetto della sola morosità.

L’unico modo evitare di pagare le tasse sugli importi non percepiti è iniziare un procedimento giudiziale di convalida di sfratto tramite un avvocato esperto in sfratti.

Quando l’inquilino non paga l’affitto il proprietario ha due esigenze principali:

  1. recuperare la disponibilità dell’immobile occupato dall’inquilino moroso in modo da poterne disporre quanto prima per poterlo riaffittare o vendere
  2. recuperare i canoni dell’affitto non pagato. Come si fa quindi a recuperare i canoni rimasti insoluti?

Il procedimento di sfratto consente al proprietario di chiedere al Giudice, unitamente alla convalida dello sfratto, anche l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni fino al momento del rilascio, quindi di ottenere un titolo esecutivo anche il recupero dei canoni di affitto futuri (rispetto alla data dell’udienza di sfratto) che matureranno sino all’esecuzione dello sfratto.

Martedì, 18 Giugno 2019 13:41

QUALI SONO I COSTI DI UNO SFRATTO?

Quanto costa uno sfratto?

E’ bene premettere che le spese legali dello sfratto sono poste a carico dell’inquilino. Il Giudice infatti al momento della convalida di sfratto condanna l’inquilino al rilascio dell’immobile e lo condanna al pagamento delle spese legali sostenute dal proprietario secondo le tabelle previste dal Decreto Ministeriale 44/2015 e le tabelle delle spese e dei compensi professionali dell’Ordine degli Avvocati di Milano in base al valore della causa.

Il proprietario avrà quindi un titolo per poter recuperare le spese legali dall’inquilino.

Una volta che è stata ottenuta l’ordinanza di convalida di sfratto da parte del Giudice, se l’inquilino non lascia spontaneamente l’appartamento, è necessario iniziare la fase di esecuzione dello sfratto con l’ausilio degli ufficiali giudiziari finalizzata a “mandare fuori di casa” l’inquilino che non paga (nel caso di sfratto per morosità) oppure l’inquilino il cui contratto di locazione è scaduto (nel caso di sfratto per finita locazione).

Di seguito verranno indicate le nuove regole cui devono attenersi gli ufficiali giudiziari nell’esecuzione degli sfratti nel territorio di competenza del Tribunale di Milano, in vigore dal 3 dicembre 2018.

Quali sono i danni se un inquilino non paga l’affitto?

Se un inquilino non paga l’affitto, i danni per il proprietario si compongono di varie voci:

  • non si percepiscono i canoni di locazione. Un immobile quindi che potrebbe costituire fonte di reddito non produce alcun guadagno;
  • il debito aumenta di giorno in giorno: non si tratta quindi di un debito fisso e cristallizzato come ad esempio il mancato pagamento di una specifica fattura, ma è un debito che cresce in maniera esponenziale di giorno in giorno, di mese in mese, di anno in anno;

Di seguito è indicata una traccia, bozza, modello o fac-simile di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno che il proprietario può utilizzare per contattare formalmente l'inquilino che non paga, sollecitando il pagamento dei canoni arretrati.

Infatti, se l’inquilino inizia a non pagare l’affitto o inizia ad essere in ritardo con il pagamento del canone e degli oneri accessori (spese) conviene contattarlo subito per capire quali sono le motivazioni del ritardo. Cfr. l'articolo "Cosa fare se l'inquilino non paga l'affitto".

Martedì, 12 Settembre 2017 16:45

COSA FARE SE L'INQUILINO NON PAGA L'AFFITTO

Se l’inquilino inizia a non pagare l’affitto o inizia ad essere in ritardo con il pagamento del canone e degli oneri accessori (spese) conviene contattarlo subito per capire qual è il problema.

Eventualmente può essere scritta una raccomandata con ricevuta di ritorno con cui il proprietario sollecita il pagamento del dovuto, ma in ogni caso è sempre auspicabile fissare un incontro per affrontare di persona l’inquilino e cercare di comprendere quali sono le motivazioni del ritardo, cercando sempre di mantenere buoni rapporti con il conduttore, anche al fine di evitare spiacevoli ritorsioni.

Molti clienti ci chiedono come avviene in concreto l’esecuzione di uno sfratto.

Dopo diversi accessi dell’ufficiale giudiziario, il giorno in cui l’ufficiale giudiziario comunica all’avvocato che assiste il proprietario dell’immobile oggetto dello sfratto che si procederà ad eseguire lo sfratto con l’ausilio della forza pubblica, il proprietario si deve presentare presso l’immobile in questione all’orario stabilito insieme a un fabbro di fiducia (che dovrà contattare a proprie spese) che si dovrà occupare del cambio della serratura dell’immobile oggetto di sfratto.

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